从"空房子"到"摇钱树"：三个真实村里的农房盘活样本

村里最不缺的，是空房子。

年轻人进了城，老人跟着带娃，锁一挂就是好几年。墙皮一块一块往下掉，房梁受潮发黑，院子里的草比人高。房子闲着，损耗是自己的；可一旦想"卖"，红线又明明白白卡在那儿。

很长一段时间里，农户的收入就三块：种地、打工、补贴。唯独"财产性收入"那一栏，几乎是空的。

变化出现在今年秋天。

9月29日，国新办"开局起步'十五五'"新闻发布会上，农业农村部把"十五五"时期宅基地工作的方向概括成三句话——保障居住、管住乱建、盘活闲置。其中最让人在意的一句是：通过出租、入股、合作等方式，依法依规盘活利用闲置农房，让农民多一份财产性收入。

三条路，不是新词，但这次说得很实。

问题是：路给出来了，谁走通了？

我们翻了全国各地公开报道的案例，挑出三个模式完全不同的村子——一个主攻"出租"，一个做"入股"，一个搞"合作"。它们的起点几乎一样：都是空心村，都是闲置房，都没什么先天资源禀赋。

结局却不太一样。

【样本一 · 出租】辽宁锦州碾盘沟村：一套二层小楼，20年使用权在线成交

第一个样本，是最朴素的一条路——租。

辽宁锦州义县瓦子峪镇碾盘沟村，是当地9个闲置住宅盘活重点村之一。村里的做法很直接：把闲置农房统一摸底、登记，放到市农村产权交易中心线上挂牌。

结果出现了让村民没想到的一幕：一位姓张的北京女士，在线上竞价中拍下了村里一处二层小楼的20年使用权，配火炕、带家电，成交后拿到了正规的闲置住宅流转交易鉴证书。

注意这里的关键点——她买的是"20年使用权"，不是产权。房子的所有权、宅基地的资格权，纹丝没动，还留在村民和村集体手里。

村里统一用"乡宿"作为标识，由村集体统管，村民可以自主经营，也可以合作经营。修缮后的空院子对外做住宿、餐饮、研学，平均每户每年增收3000多元。

3000多元，放在城里不算什么。但对一个普通村子来说，这笔钱有三个特点：稳定、持续、不耽误种地。

更重要的是，房子有人住了。有人住，就有人维护；有人维护，第二年就不用再刷墙补瓦。

这个样本告诉我们什么？出租是门槛最低的一条路，但它有个前提——要有规范的交易凭证。口头约定、私下协议，在纠纷面前几乎不堪一击。走平台、拿鉴证书，租金才有法律保障。

【样本二 · 入股】四川广元月坝村：村民拿分红，还能在家门口上班

第二个样本，把房子变成了"股份"。

四川广元利州区月坝村，走的是"村集体股份合作社 + 企业 + 农户"的模式。村民把闲置房拿出来入股，由合作社统一对接运营方，赚了钱按约定比例分。

分配方案是这样的：

经营收益 20% 村民分红

20% 作为房屋租金

20% 村集体持续发展股

40% 返还投资企业

村民杨秀林把自家的闲置房交给村集体，一年拿将近1万元租金，同时还在合作社务工，全年增收超过10万元。

不只是月坝村。整个广元利州区，2026年已登记闲置农房963间，盘活率达到70%，累计带动农户财产性收入612.3万元。

隔壁四川华蓥市的做法略有不同，偏"集体收储"：整合闲置农房101户、宅基地18亩，建成4家精品民宿和9处特色经营场所，农户以闲置房入股可享受6%的保底分红。其中红岩乡芭蕉村盘活19户做民宿，同步流转土地42.81亩，带动农户年均增收16万余元。

这个样本告诉我们什么？入股的核心不在"比例"，在于先把规则写明白。谁出房、谁出钱、谁运营、亏了怎么退出——这四条写进协议，比分红比例高几个点重要得多。

保底分红这个设计尤其值得注意。它让农户在最差的情况下也有兜底收入，不会因为经营方跑路而血本无归。

【样本三 · 合作】浙江衢州溪滩村：20多家新业态，一年引来50万人次

第三个样本，跳出了"住宿"这个单一思路。

浙江衢州衢江区溪滩村做了一件有意思的事：把闲置农房引入咖啡、烘焙、文创等20多家年轻化业态，同时配套成立了青年创客协会。

房子还是那些房子，但装进去的内容变了。老宅不再只是"能住一晚的地方"，而是变成了村里的客厅、打卡点、消费场景。

结果是连锁反应：2025年全村游客超过50万人次，村集体经营性收入52万元，带动村民增收200余万元。

类似的逻辑，在广东和江西也在发生——

• 广东珠海斗门区把闲置农房作价入股，与专业公司合建"斗门印象小镇"，已盘活37套房，累计营收超800万元，接待游客40万人次，还解决了80多名村民就业；

• 江西景德镇浮梁县则把审批这件事解决了——在全省率先推行"乡村民宿一站办"，政务大厅设专窗，市场监管、住建、卫健等7个部门联合上门勘查、线上并联审批，一次提交、高效办结。目前浮梁县王港乡港口村已用6栋闲置农房改造民宿，参与农户年增收超万元。

这个样本告诉我们什么？单栋房子很难引流，成片才有势能。当村里同时有咖啡店、有书吧、有民宿、有研学基地，游客才愿意住下来一整天——而每多停留一小时，农户的收益就多一层。

三个村子，做对了同一件事

把三个样本放在一起看，会发现三个共同点：

第一，产权从头到尾没动过。

不管是20年使用权，还是入股分红，宅基地所有权始终在村集体，农户手里的资格权、房屋所有权始终没丢。政策放的是经营权，不是产权。

第二，都有"组织者"。

村集体、合作社、产权交易平台——总有一个中间角色在负责统一收房、统一修缮、统一对接运营方。农户单打独斗，很难谈出好价格，也很难做合规。

第三，协议都是书面的、有期限的、有凭证的。

20年使用权上限写在合同里，分红比例写在章程里，交易凭证由平台出具。没有一个是靠口头承诺撑起来的。

【避坑】想盘活，这五条红线千万别踩

政策给了空间，也划了底线。以下五条，建议房东和租客都存下来：

① 城镇居民不得到农村购买农房、宅基地。 违规交易一律无效，不受法律保护。可以租，不能买。

② 退休干部不得到农村占地建房。 以"养老""度假"名义拿地，同样不被允许。

③ 租赁合同最长不得超过20年。 超过部分无效，签的时候务必看清楚年限。

④ 不得改变土地用途和性质。 不能借盘活之名搞"以租代征"，不能把农房改成别墅大院、私人会馆。

⑤ 严禁强迫农民退出宅基地。 不得以退出宅基地作为农民进城落户的前置条件，不得强制"上楼"。

另外提醒房东：进城落户后，原有的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权"三权"不受影响，不必为了保房而不敢迁户口。

同时提醒做民宿经营的朋友：用作经营的农房属于重点监管对象，通常需要具备营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、房屋安全鉴定书、消防证明等手续，改扩建还需按规定报批。

房子空着，是负担；用起来，是资产。

但"用起来"从来不等于"卖出去"。政策的方向很清晰：鼓励依法流转经营权，坚决堵死违规买卖的路。这其实是在保护农户——房子卖了就回不来了，租出去，二十年后还是自己的。

三个村子，三种走法，没有标准答案。有客流和景区的村子适合做出租和业态，资源普通的村子可以走集体收储加保底分红，关键是把权属理清、协议写清、凭证拿全这三件事先做完。

数据来源：农业农村部新闻发布会实录、各地人民政府及住建/农业农村部门公开报道。文中具体数据以当地官方发布为准，各地政策细则存在差异，实际操作前请咨询属地农业农村、自然资源主管部门。